理財試算 / 004
房貸試算
試算每月還款金額與總利息，支援寬限期、多段式利率、提前還款與青安 3.0 預設，並可下載完整攤還表。
情境預設
依 2026/8 上路的青安 3.0：一般戶 1,000 萬、最長 40 年、寬限期最長 5 年，優惠利率 1.9% 起、第 4 年起每年調升半碼。新婚家庭 1,200 萬、育兒家庭 1,500 萬，可自行改金額。利率為機動利率，實際條件以銀行公告為準。
貸款條件
多段式利率
試算結果
3,375,313
13,375,313
35,847
攤還表
| 年度 | 年繳總額 | 本金 | 利息 | 剩餘本金 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | 430,164 | 254,729 | 175,434 | 9,745,271 |
| 第 2 年 | 430,164 | 259,288 | 170,876 | 9,485,983 |
| 第 3 年 | 446,964 | 252,522 | 194,442 | 9,233,461 |
| 第 4 年 | 446,964 | 257,812 | 189,152 | 8,975,648 |
| 第 5 年 | 446,964 | 263,213 | 183,751 | 8,712,436 |
| 第 6 年 | 446,964 | 268,727 | 178,237 | 8,443,709 |
| 第 7 年 | 446,964 | 274,356 | 172,607 | 8,169,352 |
| 第 8 年 | 446,964 | 280,104 | 166,860 | 7,889,249 |
| 第 9 年 | 446,964 | 285,971 | 160,992 | 7,603,277 |
| 第 10 年 | 446,964 | 291,962 | 155,002 | 7,311,315 |
| 第 11 年 | 446,964 | 298,078 | 148,886 | 7,013,237 |
| 第 12 年 | 446,964 | 304,323 | 142,641 | 6,708,915 |
| 第 13 年 | 446,964 | 310,698 | 136,266 | 6,398,217 |
| 第 14 年 | 446,964 | 317,206 | 129,758 | 6,081,011 |
| 第 15 年 | 446,964 | 323,851 | 123,113 | 5,757,160 |
| 第 16 年 | 446,964 | 330,635 | 116,328 | 5,426,524 |
| 第 17 年 | 446,964 | 337,562 | 109,402 | 5,088,962 |
| 第 18 年 | 446,964 | 344,633 | 102,331 | 4,744,329 |
| 第 19 年 | 446,964 | 351,853 | 95,111 | 4,392,477 |
| 第 20 年 | 446,964 | 359,223 | 87,740 | 4,033,253 |
| 第 21 年 | 446,964 | 366,749 | 80,215 | 3,666,504 |
| 第 22 年 | 446,964 | 374,431 | 72,532 | 3,292,073 |
| 第 23 年 | 446,964 | 382,275 | 64,689 | 2,909,798 |
| 第 24 年 | 446,964 | 390,283 | 56,680 | 2,519,514 |
| 第 25 年 | 446,964 | 398,459 | 48,505 | 2,121,055 |
| 第 26 年 | 446,964 | 406,806 | 40,157 | 1,714,249 |
| 第 27 年 | 446,964 | 415,328 | 31,636 | 1,298,921 |
| 第 28 年 | 446,964 | 424,029 | 22,935 | 874,892 |
| 第 29 年 | 446,964 | 432,912 | 14,052 | 441,980 |
| 第 30 年 | 446,964 | 441,980 | 4,983 | 0 |
試算採每月複利、最後一期以餘額結清，與銀行的計息與進位方式可能有小額落差；提前還款的違約金與手續費、寬限期的動用條件各行規定不同，均未計入。結果僅供參考，實際條件請以銀行核貸與公告為準。
為什麼做這個
市面上的房貸試算工具大多只算單一利率、單一攤還方式，遇到寬限期、多段式利率或提前還款就要自己拿計算機硬算。這個版本把逐月攤還表當成核心引擎，青安 3.0 的逐年調升利率、寬限期滿後月付金跳多少、提前還款省下多少利息，都直接算給你看。
這個工具怎麼用
房貸試算只需要三個數字：貸款金額、貸款年限、利率。填完下方就會算出月付金、總利息與總還款金額。年限拉長會讓月付金變輕，但總利息明顯增加——把年限從 20 年改成 30 年再看一次總利息，那個差額就是「輕鬆一點」的代價。
本息平均攤還是每月還固定金額，前期還的大多是利息、後期才主要還本金，適合希望每月支出穩定的人，也是多數人的選擇。本金平均攤還則是每月償還的本金固定，利息隨餘額遞減，所以第一期最重、之後逐月變輕；總利息比本息攤還少，但前幾年的現金流壓力大。切換上方的攤還方式就能直接比較兩者的總利息差多少。
多段式利率是台灣房貸的常見設計：前一兩年給比較低的利率，之後調回一般水準。這個工具讓你逐段填入，換段時會用「當下的剩餘本金」與「剩餘期數」重新計算月付金——這也是為什麼優惠期一過，月付金會突然跳上去。想知道會跳多少，看下方每一段標示的月付金即可。
寬限期是「只繳息、不還本」的期間，前幾年月付金看起來很輕鬆，但本金一分都沒有減少。真正的代價在期滿之後：原本 30 年要攤完的本金，用掉 5 年寬限期就只剩 25 年可攤，月付金會跳得比沒用寬限期時更高，總利息也多出一截。把寬限期填 0 再填 5 各算一次，兩個總利息的差額就是這幾年輕鬆的價碼。
提前還款有兩種處理方式，差別很大。「縮短年限」是月付金維持不變、提早幾年還完，省下的利息最多；「減少月付金」是年限不變、把剩下的本金重新攤到原本的期數，每月負擔變輕但省下的利息少得多。工具會拿「沒有提前還款」的版本當對照組，直接算出兩者各省多少利息、提早多久還清。
青安 3.0 自 2026 年 8 月上路，一般戶額度 1,000 萬、年限最長 40 年、寬限期最長 5 年，利息補貼採「3+3」：前 3 年補 2 碼，第 4 年起每年減半碼，到第 7 年回復原貸款利率。按下「青安 3.0」預設就會把這組逐年調升的利率一次填好。新婚家庭最高 1,200 萬、育兒家庭最高 1,500 萬，改一下金額即可。它是機動利率，實際數字以銀行公告為準。
試算結果僅供參考，實際條件請以銀行核貸與公告為準。
常見問題
本息平均攤還和本金平均攤還，哪一種比較划算？
純看總利息，本金平均攤還比較少，因為本金消得快、計息的餘額下降得也快。但它前幾年的月付金明顯較高，對現金流的壓力大。如果收入穩定且前期負擔得起，本金攤還省下的利息相當可觀；若希望每月支出固定好抓預算，多數人會選本息攤還。
多段式利率換段之後，月付金會變嗎？
會。換段時銀行會以當下的剩餘本金與剩餘期數重新計算月付金，所以優惠利率期滿的那一期開始，金額會往上跳。這個工具會把每一段的月付金分別列出來，讓你事先知道跳完之後要付多少。
為什麼跟銀行算出來的金額差幾塊錢？
多半是計息方式與進位規則的差異。這裡採用每月複利、最後一期以餘額結清的標準算法；銀行可能依實際天數計息、或在各期做四捨五入，累積下來會有小額落差。趨勢與量級是準的，簽約金額請以銀行的還款表為準。
寬限期到底該不該用？
看你要解決的是什麼問題。寬限期只是把還本金的時間往後推，本金一毛沒少，期滿後要用更短的期數攤完，月付金會跳得更高、總利息也更多，所以它不是優惠而是延後。真正適合的情況是短期現金流有缺口——剛交屋要裝潢、預期兩三年後收入會明顯提升。如果只是覺得月付金太重，拉長年限比用寬限期實在。把寬限期填 0 和填滿各算一次，比較總利息就知道差多少。
提前還款要選縮短年限還是減少月付金？
純看省錢，縮短年限贏很多，因為月付金不變、多出來的錢全部拿去砍本金，計息的餘額下降得快，通常能省下數十萬到上百萬的利息。減少月付金省的利息少得多，但每月現金流立刻變輕，適合收入不穩或還有其他支出壓力的人。工具會同時把兩種算給你看，切換按鈕比較「省下利息」那張卡片即可。另外要留意，多數房貸在綁約期內提前清償有違約金，簽約時的條款要看清楚，這部分試算沒有計入。
青安 3.0 跟舊的新青安差在哪？
青安 3.0 於 2026 年 8 月 1 日接續屆滿的青安 2.0，實施到 2029 年 7 月 31 日。主要差別有三：優惠後利率由 1.775% 調整為 1.9% 起，且第 4 年起每年調升半碼，第 7 年回復原貸款利率；額度依家庭狀況分級，一般戶 1,000 萬、新婚家庭 1,200 萬、育兒家庭 1,500 萬；資格新增未滿 50 歲、年所得上限與房屋總價上限等限制。年限最長 40 年、寬限期最長 5 年則維持不變。
為什麼工具算出來的青安利率跟銀行說的不一樣？
青安是機動利率，會隨中華郵政基準利率調整，工具預設填的是方案上路當下的水準，之後基準利率一動就會有落差。另外各家銀行對地板利率、加碼方式的處理也不完全相同。預設值是拿來快速起算的，實際數字請直接改成銀行給你的條件，或以銀行公告與核貸結果為準。
填進去的金額會被記錄嗎？
不會。這個站沒有後端 API 也沒有資料庫，試算全程在你的瀏覽器裡完成，重新整理頁面就清空，CSV 也是在瀏覽器端產生後直接下載。